[시론] 전세사태의 해법 논란에 대한 단상
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요즘 뉴스마다 등장하는 전세사기·깡통전세로 서민들의 불안이 가중되고 있다. 특히 20∼30대 사회초년생과 신혼부부, 서민들이 많이 거주하는 서울 변두리 또는 지방에서 빌라와 다세대 연립주택, 오피스텔을 무자본 갭투자로 주택을 대량 구입한 후 전세금을 반환하지 않아 수십 명에서 많게는 수백 명의 세입자를 울리는 소위 ‘건축왕’, ‘빌라왕’들은 내집 마련의 꿈을 위해 하루하루 힘겹게 살아가는 많은 국민들의 마음을 멍들게 하고 있다. 이러한 전세사기는 사회적 약자들의 주거를 불안하게 하는 한편, 정상적인 직장생활과 가정생활을 영위할 수 없을 정도로 극한의 심리적 불안과 사회에 대한 불신을 안겨 세입자들 삶을 파괴하는 정도에 이르고 있다.
전세사태의 원인은 주택가격과 전세가격의 급격한 상승과 하락에 있다. 주택가격 상승의 원인에 대한 논란과 별개로 전세가격 급등의 원인에 대해서는 전 정부 초기 주택임대사업을 장려하다가 집값이 오르자 이를 번복하고, 민간임대주택 공급의 상당 부분을 차지하는 다주택자들에 대한 과도한 종부세 부과로 임대인들이 전월세를 올려 임차인에게 비용전가하는 현상을 유발한 것에 더해 결정적으로 소위 ‘임대차 3법’ 시행을 통해 시장을 요동치게 한 정책 혼선이 어느 정도 영향이 있었을 것이라는 사실은 부인하기 어려울 것이다.
전세사태에 대해 정치권에서도 다양한 해법이 제시되고 있다. 그러나 보호해야 하는 세입자의 범위나 방법을 두고 시각차가 커 단일한 해법도출에 대한 우려가 크다. 다만 전세사태의 규모와 파급효과가 크기 때문에 그 해법을 구상함에 있어 신중을 기하여야 할 것이다.
우선, 전세사태의 실태에 대해 실증적이고 심층적인 분석에 기초하여 해법을 찾음으로써 실효성 있고 빈틈없는 구제정책이 만들어져야 할 것이다.
전세금 미반환이라는 공통분모 외에 이번 사태의 양상은 매우 다양하기 때문에 각 상황에 맞춘 ‘맞춤형 해법’이 필요하다.
전세금 미반환 사태에는 범죄적 요소를 갖춘 전세사기도 있지만, 경제상황의 급격한 변화에 따라 어쩔 수 없이 채무불이행 상태로 나아간 민사적인 성격의 것도 혼재되어 있다.
깡통전세의 경우도 양상은 다양하다. 비록 피해자가 1인에 불과하다 하더라도 전세금 반환이 불가능함을 알면서 전세계약을 체결한 사기형도 있을 것이고, 단순히 주택가격 하락으로 역전세가 발생한 경우도 있을 것이다.
이러한 다양한 양상을 도외시하고 민사사안을 국민세금으로 구제하거나, 피해 세입자의 숫자만 가지고 보호대상을 논하는 것은 위험할 수 있다.
둘째로, 우리 헌정질서의 대전제인 ‘사적 자치’에 정부가 어느 정도 개입할 것인지에 관한 국민적 컨센서스가 필요하다.
전세계약도 원칙적으로 임대인과 임차인 간의 사적 계약이므로 개인이 경제활동의 결정권을 갖고 책임을 진다는 사적 자치의 원칙상 정부가 함부로 개입할 수는 없는 것이다. 보증금을 반환받지 못한 세입자라 하여 무한정 특별법에 의한 보호를 확대하는 것은 우리 헌법질서에 부합하지도 않고 나쁜 선례가 될 가능성이 크다.
셋째로, 형평성의 문제도 검토가 되어야 할 것이다.
물론, 전국적으로 피해자의 규모가 크고 사회적 약자들이 대부분을 차지하고 있어 피해구제의 필요성이 높은 것은 사실이지만 전세사기의 피해를 국민세금으로 직접 보전하는 것은 다른 범죄 피해자들과의 형평에 맞지 않아 후유증이 클 것이다.
넷째로, 범정부적인 합동단속반을 조속히 구성해 신속한 수사를 진행하는 방안도 강구돼야 한다.
보호가 시급한 전세사기의 경우 ‘전세금 미반환의 의사’, 즉 고의 입증과 재산의 신속한 동결조치가 가장 중요하다. 그런데 최근 관련 수사동향을 보면 수사권 조정 이후 상례가 된 수사지연으로 인해 통상 고소 후 1∼2년이나 지나야 겨우 혐의 유무를 결정하는 단계이고, 그때는 이미 임대인이 재산을 은닉하고 잠정하거나 파산한 이후라고 한다. 이러한 지연된 수사는 정치권에서 논의되고 있는 특별법에 의하더라도 세입자들에게 큰 도움이 되지 않는 ‘희망고문’에 불과하다. 따라서 검찰, 경찰, 국세청, 금감원 등 유관기관이 합동하여 한시적인 특별수사기구를 구성하여 신속하게 수사하고 혐의를 밝힘과 동시에 은닉된 재산을 동결하여 피해자 구제에 만전을 기해야 할 것이다.
이동열 법무법인 로백스 대표변호사
전세사태의 원인은 주택가격과 전세가격의 급격한 상승과 하락에 있다. 주택가격 상승의 원인에 대한 논란과 별개로 전세가격 급등의 원인에 대해서는 전 정부 초기 주택임대사업을 장려하다가 집값이 오르자 이를 번복하고, 민간임대주택 공급의 상당 부분을 차지하는 다주택자들에 대한 과도한 종부세 부과로 임대인들이 전월세를 올려 임차인에게 비용전가하는 현상을 유발한 것에 더해 결정적으로 소위 ‘임대차 3법’ 시행을 통해 시장을 요동치게 한 정책 혼선이 어느 정도 영향이 있었을 것이라는 사실은 부인하기 어려울 것이다.
전세사태에 대해 정치권에서도 다양한 해법이 제시되고 있다. 그러나 보호해야 하는 세입자의 범위나 방법을 두고 시각차가 커 단일한 해법도출에 대한 우려가 크다. 다만 전세사태의 규모와 파급효과가 크기 때문에 그 해법을 구상함에 있어 신중을 기하여야 할 것이다.
우선, 전세사태의 실태에 대해 실증적이고 심층적인 분석에 기초하여 해법을 찾음으로써 실효성 있고 빈틈없는 구제정책이 만들어져야 할 것이다.
전세금 미반환이라는 공통분모 외에 이번 사태의 양상은 매우 다양하기 때문에 각 상황에 맞춘 ‘맞춤형 해법’이 필요하다.
전세금 미반환 사태에는 범죄적 요소를 갖춘 전세사기도 있지만, 경제상황의 급격한 변화에 따라 어쩔 수 없이 채무불이행 상태로 나아간 민사적인 성격의 것도 혼재되어 있다.
깡통전세의 경우도 양상은 다양하다. 비록 피해자가 1인에 불과하다 하더라도 전세금 반환이 불가능함을 알면서 전세계약을 체결한 사기형도 있을 것이고, 단순히 주택가격 하락으로 역전세가 발생한 경우도 있을 것이다.
이러한 다양한 양상을 도외시하고 민사사안을 국민세금으로 구제하거나, 피해 세입자의 숫자만 가지고 보호대상을 논하는 것은 위험할 수 있다.
둘째로, 우리 헌정질서의 대전제인 ‘사적 자치’에 정부가 어느 정도 개입할 것인지에 관한 국민적 컨센서스가 필요하다.
전세계약도 원칙적으로 임대인과 임차인 간의 사적 계약이므로 개인이 경제활동의 결정권을 갖고 책임을 진다는 사적 자치의 원칙상 정부가 함부로 개입할 수는 없는 것이다. 보증금을 반환받지 못한 세입자라 하여 무한정 특별법에 의한 보호를 확대하는 것은 우리 헌법질서에 부합하지도 않고 나쁜 선례가 될 가능성이 크다.
셋째로, 형평성의 문제도 검토가 되어야 할 것이다.
물론, 전국적으로 피해자의 규모가 크고 사회적 약자들이 대부분을 차지하고 있어 피해구제의 필요성이 높은 것은 사실이지만 전세사기의 피해를 국민세금으로 직접 보전하는 것은 다른 범죄 피해자들과의 형평에 맞지 않아 후유증이 클 것이다.
넷째로, 범정부적인 합동단속반을 조속히 구성해 신속한 수사를 진행하는 방안도 강구돼야 한다.
보호가 시급한 전세사기의 경우 ‘전세금 미반환의 의사’, 즉 고의 입증과 재산의 신속한 동결조치가 가장 중요하다. 그런데 최근 관련 수사동향을 보면 수사권 조정 이후 상례가 된 수사지연으로 인해 통상 고소 후 1∼2년이나 지나야 겨우 혐의 유무를 결정하는 단계이고, 그때는 이미 임대인이 재산을 은닉하고 잠정하거나 파산한 이후라고 한다. 이러한 지연된 수사는 정치권에서 논의되고 있는 특별법에 의하더라도 세입자들에게 큰 도움이 되지 않는 ‘희망고문’에 불과하다. 따라서 검찰, 경찰, 국세청, 금감원 등 유관기관이 합동하여 한시적인 특별수사기구를 구성하여 신속하게 수사하고 혐의를 밝힘과 동시에 은닉된 재산을 동결하여 피해자 구제에 만전을 기해야 할 것이다.
이동열 법무법인 로백스 대표변호사